Método ·
Dónde está el margen de un proyecto inmobiliario en la costa
Un terreno de 500 m² con vista al mar en la península de Samaná, cuatro apartamentos y precios de mercado de 2026. El ejercicio muestra que el margen no está en construir: está en tres números que se fijan antes de poner el primer bloque.
- Terreno comparable en Las Galeras, por m²
- US$60–122
- Costo de obra en la península, por m²
- US$725–1,125
- Margen con obra a US$850 y venta a US$1,450
- 4.6%
- Rendimiento sobre capital con 30% de preventa
- 28.7%
El caso
Un solar de 500 m² en segunda línea, con vista al mar, en Las Galeras. El programa: cuatro apartamentos de dos habitaciones de 85 m² vendibles cada uno, 340 m² vendibles y 391 m² construidos al sumar un 15% de áreas comunes. Las cifras son ilustrativas, armadas con precios publicados en 2026, y la densidad supuesta debe confirmarse contra la normativa municipal y ambiental de la zona.
| Supuesto | Valor | Referencia |
|---|---|---|
| Terreno | US$100/m² · US$50,000 | Solares de la zona publicados entre US$60 y US$122/m² |
| Obra | US$850/m² | Rango de terminación media en la península: US$850 a US$1,000/m² |
| Diseño, estudios y permisos | 11% de la obra | Honorarios de 5 a 10% y permisos de 3 a 5% del presupuesto |
| Contingencia y financiamiento | 8% de la obra | Supuesto prudente para un plazo de 12 a 24 meses |
| Comercialización | 5% de las ventas | Comisión habitual de corretaje |
| Venta | US$1,450/m² | Viviendas publicadas en la zona entre US$1,100 y US$1,450/m² |
El resultado a precio de mercado
| Concepto | US$ |
|---|---|
| Terreno | 50,000 |
| Obra, 391 m² a US$850 | 332,350 |
| Diseño, estudios y permisos | 36,559 |
| Contingencia y financiamiento | 26,588 |
| Comercialización | 24,650 |
| Costo total | 470,146 |
| Ventas, 340 m² a US$1,450 | 493,000 |
| Margen | 22,854 · 4.6% |
Dos años de trabajo y de riesgo por 4.6%. Es el resultado típico de quien compra el terreno, contrata la obra y vende al precio promedio de la zona. No es un mal proyecto por falta de demanda; es un proyecto sin una ventaja en ninguno de los tres números que deciden el margen.
Los tres números que deciden
La tabla cruza el costo de obra con el precio de venta por m² que el producto logra sostener. Cada celda es el margen sobre ventas, con todo lo demás constante.
| Obra por m² | Venta US$1,250 | Venta US$1,450 | Venta US$1,650 |
|---|---|---|---|
| US$750 | 1.1% | 14.1% | 23.9% |
| US$850 | −9.8% | 4.6% | 15.6% |
| US$950 | −20.8% | −4.8% | 7.3% |
1. El precio que el producto sostiene. Pasar de US$1,450 a US$1,650 por m² vale once puntos de margen. Ese precio no lo da el metro cuadrado sino el producto: la vista que efectivamente se conserva, el amueblado, la gestión de alquiler vacacional y un comprador que valora el ingreso y no solo el área. En la costa, un apartamento se vende por lo que renta.
2. El costo de obra. Cada US$100 por m² son unos diez puntos de margen. Es el número que más depende de la gestión: compras de materiales consolidadas, diseño que no improvisa en obra y control directo de la ejecución en lugar de pagar el margen de un contratista general.
3. El capital que pone el comprador. El margen sobre ventas no es lo que gana el inversionista; lo que gana es el rendimiento sobre su capital. En el escenario de US$850 de obra y US$1,650 de venta, el margen es 15.6% y el rendimiento sobre capital, 18.5% si el desarrollador financia todo. Si el 30% de las ventas entra como abonos de preventa durante la obra, el capital propio baja a unos US$305,000 y el rendimiento sube a 28.7%. Para proteger esos abonos, la Ley 189-11 permite estructurar el proyecto en un fideicomiso inmobiliario.
El terreno vale lo que el proyecto deja pagar
El método residual da vuelta a la pregunta: en lugar de preguntar cuánto cuesta el terreno, pregunta cuánto se puede pagar por él dejando un margen objetivo. Con una meta de 20% sobre ventas, el valor residual del solar es:
| Obra por m² | Venta US$1,250 | Venta US$1,450 | Venta US$1,650 |
|---|---|---|---|
| US$750 | no alcanza | US$42/m² | US$144/m² |
| US$850 | no alcanza | no alcanza | US$51/m² |
| US$950 | no alcanza | no alcanza | no alcanza |
Con solares publicados entre US$60 y US$122 por m², el terreno solo «se paga» si el proyecto tiene ventaja en precio o en costo. Y si el terreno ya es propio, su precio no desaparece: es el costo de oportunidad de no venderlo. Un proyecto que no supera lo que se obtendría vendiendo el solar no está creando valor, aunque la contabilidad muestre ganancia.
Lo que se revisa antes de construir
- Comparables de venta reales, no de anuncio: precio de cierre por m² de productos equivalentes en vista, área y amenidades.
- Densidad permitida y restricciones municipales, ambientales y de costa. Un apartamento menos cambia todos los números.
- Presupuesto de obra por partidas con cotizaciones, no por m² de referencia.
- Estructura de capital: preventa, fideicomiso y calendario de abonos contra avance de obra.
- Régimen fiscal: los proyectos turísticos clasificados por el CONFOTUR pueden acceder a exenciones de hasta 15 años, entre ellas la del impuesto sobre la renta. Se evalúa si el proyecto califica antes de diseñarlo, no después.
- Valor residual del terreno contra su precio de mercado: es la prueba final de si conviene desarrollar o vender.
Ejercicio ilustrativo con precios publicados y rangos de costo de 2026. No sustituye un estudio de factibilidad con levantamiento, comparables cerrados y presupuesto por partidas.
Fuentes
- Encuentra24, solar con vista al mar en Las Galeras, 1,820 m² por US$110,000.
- Mis Casas RD, propiedades en venta en Las Galeras: solares, apartamentos y villas con área y precio publicados.
- Real Estate Las Terrenas, costo de construcción en la península de Samaná, 2026.
- 1122, «Construir en República Dominicana 2026: costos, permisos e incentivos fiscales».